La falta de crédito hipotecario ha sido una constante en la historia argentina; no es algo de ahora. Históricamente los créditos hipotecarios fueron poco accesibles para los sectores medios, los asalariados. Ya sea por los cada vez más altos y exigentes requisitos bancarios o por la falta de inversión social del Gobierno de turno para el sector.
Los bancos ponen requisitos cada vez más difíciles de alcanzar por una familia tipo argentina, de manera que la posibilidad de acceder a la casa propia siempre aparece lejos.
Los trabajadores se encuentran relegados para acceder a un crédito hipotecario, incluso cuando signifique un riesgo ingresar al circuito bancario. Pero decididos a dejar de pagar alquiler y destinar ese dinero al techo propio, comienzan esperanzados el itinerario.

@ Números

Los informes de especialistas a nivel nacional, dejan ver que en la Argentina de hoy sacar un crédito hipotecario se ha convertido en una quimera. Apenas el 5% más rico de la población recibe ingresos suficientes como para poder pagar la cuota de un préstamo destinado a adquirir un modesto tres ambientes, barrera que hoy se ubica, en promedio, en torno de los 11 mil pesos.
Si se trata de propiedades todavía más chicas, o ubicadas en alguna ciudad del interior, el espectro de potenciales tomadores del crédito se amplía, aunque nunca lo suficiente: nueve de cada diez hogares quedan prácticamente fuera de toda posibilidad de financiar su acceso a la vivienda.
Las altas tasas de interés, la desigualdad en la distribución del ingreso, la baja capacidad de ahorro del salario, el sostenido crecimiento de los precios de los inmuebles, la devaluación del peso y la reluctancia del sistema bancario a flexibilizar las condiciones de acceso son algunos de los factores que han incidido en esta situación.

@ Por provincias

Según el portal especializado Reporte Inmobiliario , para un departamento usado de 60 metros cuadrados, los ingresos por demostrar deben alcanzar los 9.027 pesos para ser propietario en Córdoba, 8.983 para comprar en Mendoza, 7.940 para llegar al tres ambientes en Tucumán y 6.590 pesos si la inversión se hace en Jujuy.
Todos esos hogares se ubican en el llamado “decil 10” en la escala de ingresos que se desprende de la última Encuesta Permanente de Hogares (EPH) hecha por el INDEC.

@ De actualidad

Según el Centro de Estudios Financieros para el Desarrollo de la Argentina (Cefid-ar), los créditos hipotecarios subieron un 1,9%, alcanzando de esta manera los 10.143 millones de pesos.
En enero se registró una contracción mayor al 40% en la colocación de créditos para vivienda, y una fuerte caída en la cantidad de consultas.
Sin embargo, para este año los bancos se han propuesto llevar a cabo un mayor movimiento en créditos hipotecarios, con ampliación de líneas y ofertas a tasas fijas.
Las condiciones del mercado cambiaron en el último semestre de 2009, y algunos bancos volvieron a ofrecer productos hipotecarios con tasas fijas. Esto demuestra que mientras las condiciones del mercado sigan mejorando, las entidades irán haciendo lo propio con ofertas, y esto incluye la ampliación de los plazos.
Los principales operadores inmobiliarios coinciden en que 2010 tendrá, al menos dos particularidades.

@ Las mejores

No resulta simple afirmar cuáles son las mejores hipotecas, debido a que lo que para una persona es más conveniente, quizás para otra lo sea menos.
Sea cual fuere el caso, hay una opinión generalizada que indica que las hipotecas más convenientes en la actualidad son aquéllas con tasas de interés fijas. Esto se debe a que nos encontramos en un período económico poco estable, que puede provocar que, en caso de un crédito con tasa variable, hoy la cuota sea estable, pero dentro de seis meses se dispare a un valor imposible de pagar, como ya ha ocurrido en los últimos tiempos.
En ese aspecto, brindamos en este informe un ranking y en detalle los cuatro que en su propuesta mejor se ubican para las pretensiones aquí relevadas a modo de muestra:
Tu Casa (del Banco de Córdoba). La información suministrada desde el Banco de Córdoba sobre préstamos hipotecarios, lo ubican con la tasa más baja del mercado: 7,02% TNA.
El destino de esta hipoteca denominada “Tu Casa” debe ser para adquisición de vivienda, única, familiar y de uso permanente cuyo final de obra haya sido posterior al 1 de enero de 2007. También está disponible para construcción de vivienda única, familiar y de uso permanente.
El banco oficial financia hasta 50 mil dólares en pesos con un plazo mínimo de devolución de 5 años y un máximo de 30 años.
Pero aquí está la novedad que sorprende. La tasa fija que aplica es del 7,02% (CFT 9,19%) a través de sistema francés de amortización mensual.
En cuanto a los gastos de otorgamiento: adquisición, 1% del monto total financiado + IVA; construcción: 2% del monto total financiado + IVA. Los requisitos son mínimos, acreditar los haberes en una cuenta en el Banco de Córdoba o cobro de la jubilación.
Sin embargo, Bancor requiere de la presentación de la siguiente documentación: clientes con cuenta sueldo cobran su jubilación en el Banco de Córdoba: sólo DNI.
Para clientes: en relación de dependencia: 3 últimos recibos de haberes. Independientes: constancia de inscripción de Monotributo y los 3 últimos pagos (realizados en el mes correspondiente). Autónomos: última DDJJ de Imp. a las Ganancias y los 3 últimos pagos de aportes (realizados en el mes correspondiente).
Estos clientes deberán presentar además DNI más un impuesto o servicio a su nombre.
Parece una propuesta irresistible para la actualidad del mercado hipotecario.

Vivienda Nueva (Banco Hipotecario). El Banco Hipotecario ofrece una buena hipoteca para adquisición de vivienda nueva. A tasa fija, financia hasta un 70% del valor del inmueble.
Es con sistema de amortización francés, que aplica a 10 años: 13,50% TNA (CFT 18,36%); a 15 años: 13,50% TNA (CFT 17,98%) y a 20 años: 13,50% TNA (CFT 17,81%).
El Costo Financiero Total efectivo incluye intereses, comisión de administración, IVA s/comisión de administración, seguro de vida, seguro de incendio e IVA.
Entre otros requisitos, el Hipotecario requiere de la contratación de una caja de ahorro y/o cuenta corriente donde las cuotas serán abonadas por débito automático como también de un seguro de vida y un seguro de incendio.

Primera Vivienda (Banco Nación). El préstamo hipotecario que ofrece el Banco Nación es uno de los mejores del mercado ya que aplica una tasa mixta más baja que la banca privada.
Esta hipoteca tiene como destino financiar únicamente la adquisición de vivienda propia, única, familiar y de ocupación permanente.
Banco Nación limitada, ayuda a viviendas cuyo valor de compra o tasación, no exceda los 210 mil pesos.
En cuanto a la tasa de interés fija, tendrá vigencia hasta el 31 de diciembre de 2011 y será la siguiente:
Plazo hasta 20 años: 14,75% TNA (16,03% TEA) Plazos mayores a 20 años: 16,00% TNA (17,49% TEA).
A partir del 1 de enero de 2012, la tasa será variable.
Para acceder a este préstamo hipotecario, el Nación requiere de ingresos netos mínimos para Relación de Dependencia y Autónomos: clientela en general: 1.500 pesos (grupo familiar); Plan Sueldo: para Adquisición: 1.200 pesos y para Refacción, ampliación y terminación: mil pesos. Gastos de otorgamiento: para operaciones hasta 80 mil pesos: 1,50% + IVA; para operaciones mayores a 80 mil pesos: 1.00% + IVA (Mínimo 1.200 pesos + IVA).
Gastos de Tasación: el 0,15% más IVA, calculado sobre el monto del crédito acordado (Mínimo de 150 pesos + IVA). Debe tenerse en cuenta además los honorarios de Escribanía; para adquisición de Vivienda, Por hipoteca: 0,75% más IVA, por la hipoteca calculado sobre el valor de la misma. Por compra, 1% más IVA del valor de compra; y 0,25% más IVA, en concepto de gastos administrativos concurrentes del banco, calculado sobre el valor de compra.

Para Vivienda (Banco Credicoop). Los préstamos hipotecarios para vivienda pueden destinarse a compra, construcción, terminación, ampliación y refacción y permite combinar distintas finalidades.
La entidad informa que no cobra gastos ni comisiones iniciales, tampoco gastos de otorgamiento y además carece de gastos de tasación, aspectos que debemos destacar porque reducen los costos vinculados a una hipoteca.
Si aplican gastos de administración por el 3% + IVA sobre el valor de la cuota mensual y comisión de cancelación parcial o total de 3% + IVA sobre el monto de capital a cancelado anticipadamente.
En cuanto a los importes y plazos, Banco Credicoop presta: hasta un máximo de 300 mil pesos a 120 meses; más de 300 mil pesos a 84 meses.
En cuanto al las tasas, la información dice que es de tipo variable: Mínima: 14,44% TNAV, 15,44 TEA (18,40% CFT); Máxima: 16,44 TNAV, 17,73 TAE (20,79% CFT).

Banco Macro. Adquisición de vivienda única: 30 años (Segmento Plan Sueldo y Jubilados). Adquisición de vivienda única: 15 años (Segmento Mercado Abierto). Adquisición de 2ª vivienda / mejora: 10 años. Resto de los destinos: 5 años.
En cuanto al tipo de interés, Banco Macro aplica: Tasa Variable (Segmento Plan Sueldo y Jubilados): Badlar (Mínimo 10% TNA); Tasa Variable (Segmento Mercado Abierto): Badlar + 2,5 puntos. (Mínimo 10% TNA). El monto máximo es de 350 mil pesos (clientes en edad pasiva 50 mil pesos) y conlleva Seguro de Vida del 0,10% para clientes activos, (clientes pasivos 0,35% sobre saldo deudor).
Otra de las ventajas de esta hipoteca es que permite la cancelación anticipada sin cargo.