Escribe: Alejandro Roganti (*)

La iniciativa del Ejecutivo municipal, acompañada de un conjunto importante de instituciones deportivas, profesionales y empresarias, para canjear la Plaza Manuel Anselmo Ocampo por infraestructura deportiva que dé solución a la demanda ciudadana en ese sentido, a través de una iniciativa presentada por inversionistas privados, debería ser materia de un debate público más profundo del que se observa en tan importante decisión que sería aprobada por la mayoría agravada que el Gobierno municipal hoy cuenta en el Concejo Deliberante.
Es muy sugestiva la oportunidad de la iniciativa de manera posterior a las elecciones municipales -en la que el intendente reelecto no incorporó en su plataforma tamaña propuesta- y de manera anterior y apresurada al cambio de autoridades legislativas -a partir del 10 de diciembre no tendría garantizado el octavo voto necesario para aprobar la iniciativa- cabe preguntarse: ¿cuándo se conoció y se gestionó el proyecto? Y la respuesta es obvia, una iniciativa privada de esta envergadura no se decide ni se acuerda en un par de meses, la decisión forma parte de un proceso de mucho tiempo que indudablemente se inicio con anterioridad a la fecha de las elecciones municipales.Entonces, ¿por qué no se propuso en la plataforma electoral para que los vecinos la consideraran al momento de decidir su voto? ¿Por qué no darle a la iniciativa una legitimidad más amplia que la mayoría agravada del Concejo que hoy circunstancialmente cuenta el Gobierno?
Surge como respuesta que pesaron más las dudas sobre una propuesta que podía resultar controvertida de cara a la sociedad y de cierto riesgo en el marco de una contienda electoral. Por ello es reprochable, no haber formulado dichas intenciones para que los vecinos se pronunciaran.
Considerando el aspecto del patrimonio económico que la ciudad pone en juego con la iniciativa, ¿es un buen negocio? Las declaraciones de un alto funcionario municipal que dijo no saber cuál es el valor económico de la Plaza Ocampo y que eso sólo podría evaluarse al momento de conocer las ofertas durante el proceso licitatorio, nos debería eximir de cualquier análisis ante tal irresponsabilidad por parte del Ejecutivo municipal, que está avalando y llevando adelante una iniciativa que pone en juego un patrimonio público del cual ni siquiera conocen su valor.
El pliego de licitación aprobado en primera lectura por el Concejo Deliberante establece:
“El proyecto y la construcción, a riesgo empresario, de una obra nueva de urbanización en altura y desarrollo inmobiliario de usos mixtos, con una superficie total aproximada y no inferior de cincuenta y cinco mil metros cuadrados cubiertos (55.000 m2), dentro de los cuales se incluya obligatoriamente la construcción de un hotel de categoría superior, un centro de convenciones, hasta cuatro torres de viviendas de categoría, oficinas corporativas y locales comerciales, un mínimo de trescientas cocheras y áreas de servicios y esparcimiento; todo en la fracción de terreno de propiedad de la Municipalidad …” “…, predio donde actualmente se radica la Plaza municipal de Ejercicios Físicos “Manuel Anselmo Ocampo”.
“Queda expresamente autorizado proyectar y, en el caso de resultar adjudicado, ejecutar en el predio que se refiere precedentemente, como excepción expresa a cualquier disposición en contrario de las normas de edificación vigentes, torres en altura de hasta veintitrés pisos habitables, más la altura requerida para las áreas técnicas de azoteas y el basamento jerarquizado de doble altura, acordándose al terreno los índices FOS=0,80 y FOT=6.”
Como para tener una referencia sobre lo que se está resolviendo sin pretender con ello establecer un valor definitivo, haciendo un cálculo conservador, las cuatro torres que podrían tener 40.000 metros cubiertos y ser comercializadas en un sistema de preventa, a un valor de 1.800 dólares el metro, lo que arrojaría una facturación de 306 millones de pesos. El negocio de la construcción, un verdadero bum que arroja utilidades equivalentes a la inversión, estaría otorgando ganancias al grupo desarrollista por 153 millones de pesos sólo por las torres.
No se trata de poner en discusión que el inversionista gane - estamos en un modelo capitalista y la propia presidenta ha dicho que “yo nunca pretendí ser revolucionaria, siempre fui peronista y muy humildemente, nada más", y más recientemente ha señalado que “debemos volver a un capitalismo en serio”- e incluso en el modelo capitalista, la plusvalía tiene que ser considerada -no en la acepción marxista- sino en el sentido del valor por el cambio de uso del suelo, excepciones al código de construcción y canje de una plaza de origen fundacional de nuestra ciudad.
La excepción que otorga la posibilidad de construir hasta veintitrés pisos de altura, cuando en esa zona cualquier otro inversionista puede hacerlo hasta tres pisos, le permitirá al inversionista incrementar sus ganancias en un 767%.
Pero claro está que no es simple determinar el precio y la plusvalía que corresponde sea percibida por el Estado municipal, porque se trata de un bien público, irrecuperable, de valor intangible. No hay muchos antecedentes de ventas de plazas, la venta de una al Arzobispado de Buenos Aires, en la gestión Domínguez, tuvo que ser anulada por el reclamo de los vecinos; otra realizada por Menem y Cavallo terminó con la imputación de ambos por venta a precio vil. Podemos mencionar éstos como de los pocos casos, quizá los únicos, porque indudablemente las comunidades tienen un celo muy especial en la preservación de este tipo de patrimonio, sobre todo cuando es irrecuperable, pero Villa María parece estar encaminada a ser una excepción que confirma dicha regla y esperaremos las ofertas -como dijo el pragmático funcionario- para saber cuál es el valor del metro cuadrado de plaza en estos lares.
Por lo pronto sabemos que el inmueble para 10.000 personas sentadas fue presentado por los impulsores de la iniciativa con una espléndida foto de estadio techado, ¡¡peeeerooooo!!: el pliego no establece como condición que sea techado, a eso le dicen “espejitos de colores”.
No se trata de estar a favor o en contra de la infraestructura deportiva, se trata de fijar posición sobre qué valor le damos a un patrimonio público irrecuperable. En principio podemos imaginar al empresario, impulsor de la iniciativa, comentando a sus amigos los buenos negocios que se pueden hacer con los espacios públicos en Villa María y desafiando doble contra sencillo si hay alguien capaz de comprar una plaza y lograrlo a un precio tan conveniente, seguramente la respuesta será: maestro ¿con quién hay que hablar?.

(*) Legislador provincial por el Frente Cívico