In­gre­san­do a la ciu­dad por la ru­ta 158 des­de Arro­yo Ca­bral, ya en el bu­le­var Co­lón, se pue­den ob­ser­var gal­po­nes en cons­truc­ción a la al­tu­ra del 400, del 200 y del ce­ro. El que se en­cuen­tra exac­ta­men­te fren­te al in­gre­so al Hi­pó­dro­mo, es­tá sub­di­vi­di­do en cua­tro lo­ca­les. Si uno lle­ga a la ciu­dad por la mis­ma ca­rre­te­ra, pe­ro en el sen­ti­do opues­to, an­tes de lle­gar al Ho­tel Ame­rian y al Pa­seo de Com­pras Li­ber­tad, pue­de ver que se le­van­tan nue­ve gal­po­nes que for­man par­te de una mi­sma es­truc­tu­ra. En el tra­mo de la ru­ta pe­sa­da que va de bu­le­var Ar­gen­ti­no Raúl Al­fon­sín has­ta la ca­lle Quin­ta­na, hay na­da me­nos que on­ce gran­des gal­po­nes en obras, al­gu­nos de los cua­les tie­nen su­per­fi­cie y di­vi­sio­nes vi­si­bles co­mo pa­ra diez lo­ca­les co­mer­cia­les. Los hay tam­bién so­bre los ac­ce­sos por la ru­ta 9 nor­te y ru­ta 9 sur, que es el sec­tor es­co­gi­do fun­da­men­tal­men­te por las con­ce­sio­na­rias, en­tre otras em­pre­sas.
Ade­más apa­re­cen es­tas gran­des su­per­fi­cies den­tro de lo que se en­tien­de co­mo zo­na ur­ba­na co­mo, por ejem­plo, en los te­rre­nos que per­te­ne­cían al Club Alum­ni, en la Vi­lla Au­ro­ra de ba­rrio La­ma­drid.

Otros tantos ya terminados
Al me­dio cen­te­nar de gal­po­nes en cons­truc­ción re­le­va­do en la re­co­rri­da, se su­ma una can­ti­dad si­mi­lar de los que ya se en­cuen­tran ter­mi­na­dos y al­qui­la­dos, bien co­mo uni­dad o sub­di­vi­di­dos en lo­ca­les. Un ejem­plo cla­ro de es­te pun­to se tie­ne en la es­qui­na de bu­le­var Sar­mien­to y ru­ta pe­sa­da, don­de se en­cuen­tra un su­per­mer­ca­do a un la­do de la cal­za­da y un gru­po de lo­ca­les (aca­ba de ser ocu­pa­do el úl­ti­mo por una mue­ble­ría), al otro. Dos gran­des gal­po­nes, me­dia do­ce­na de ne­go­cios de dis­tin­tos ru­bros. Cla­ro que en el trans­cur­so de to­da la re­co­rri­da apa­re­cie­ron, ade­más del su­per­mer­ca­do y la mue­ble­ría, ca­sas de re­pues­tos, fe­rre­te­rías, tien­das, ta­lle­res, ver­du­le­rías, con­ce­sio­na­rias, ma­de­re­ras…

Los nú­me­ros man­dan
¿A qué obe­de­ce es­te “fe­nó­me­no”? Las fuen­tes con­sul­ta­das en los sec­to­res de la cons­truc­ción y el in­mo­bi­lia­rio lo ex­pli­can de la si­guien­te ma­ne­ra: “Si se ob­ser­va la ubi­ca­ción de es­tos gal­po­nes, se po­drá ver que se tra­ta de sec­to­res don­de el te­rre­no no va­le tan­to”, di­cen, y agre­gan que “ese es el pun­to de par­ti­da”.
En­se­gui­da co­mien­zan a po­ner los nú­me­ros so­bre la me­sa: “El cos­to de un gal­pón de 12,50 x 28 me­tros pue­de es­tar en el or­den de los 200.000 pe­sos. Des­pués hay que le­van­tar las pa­re­des, ha­cer ge­ne­ral­men­te una ofi­ci­na de ven­tas que pue­de te­ner 11 x 7 me­tros, un ba­ño, el pi­so… De­pen­dien­do de los ma­te­ria­les que se uti­li­cen, el cos­to fi­nal pue­de ser de 600.000, 700.000 y has­ta 800.000 pe­sos. A ese gal­pón se lo al­qui­la en 5.000 pe­sos men­sua­les. Es una bue­na ren­ta­bi­li­dad”.
Al panorama brindado por un desarrollador, lo usamos de base para trasladarle algunas inquietudes al sector inmobiliario.
-¿Por­ qué se con­si­de­ra bue­na la ren­ta­bi­li­dad que deja el alquiler de un galpón? ¿Con qué otra se la puede com­pa­ra­r?
-Un de­par­ta­men­to tie­ne un cos­to de en­tre 300.000 y 350.000 pe­sos. Se lo al­qui­la en 1.500 pe­sos por mes… Se ne­ce­si­tan tres de­par­ta­men­tos pa­ra con­se­guir lo que te de­ja un gal­pón. Ade­más, si el gal­pón es gran­de, la su­ma de los al­qui­le­res de los lo­ca­les siem­pre man­ten­drá la ecua­ción y la ren­ta­bi­li­dad se­rá to­da­vía ma­yor. Y otra co­sa: el in­qui­li­no de un de­par­ta­men­to es ines­ta­ble, vie­ne y va. En cam­bio, cuan­do se le al­qui­la a un co­mer­cio, a una em­pre­sa, exis­ten mu­chas más po­si­bi­li­da­des de que per­ma­nez­ca en el tiem­po y el lo­ca­ta­rio se ol­vi­da de un mon­tón de pro­ble­mas. Pa­sa a co­brar a prin­ci­pios de mes…
Nú­me­ros y pa­la­bras, ecua­cio­nes y ex­pli­ca­cio­nes pa­ra em­pe­zar a en­ten­der es­ta “pro­li­fe­ra­ción” de gal­po­nes en el pai­sa­je ur­ba­no de Vi­lla Ma­ría, cuan­do en las afue­ras de la ciu­dad se en­cuen­tra en cons­truc­ción un par­que in­dus­trial en el que ad­qui­rie­ron te­rre­nos unas no­ven­ta em­pre­sas.
Ser­gio Vau­dag­not­to

 

Fotos:

Cuatro locales bajo una misma estructura en bulevar Colón al 400,
frente al ingreso al Hipódromo

Un gran galpón en el inicio mismo del bulevar Colón, en la salida hacia Arroyo Cabral

Un galpón a pocos metros de los otros, en bulevar Colón al 400

Nueve locales al ingreso por ruta 158 desde Arroyo Algodón

Una de las once estructuras en construcción sobre la ruta pesada

Esquina de la ruta pesada donde se contruye una estructura más.
Son medio centenar en toda la ciudad las que están en marcha y otras tantas las terminadas